中海长安玖章有一个丧命的缺点
尽管大多数人只能够仰视它，但有了吃瓜、猎奇的心思在作怪。这便是人道。什么好事不出门、坏事扬千里，什么仇富的故事传达最劲爆，便是这么来的。
拿最近北京的两个新豪宅来说，东边向阳的北京宸园，西边石景山的中海长安玖章，一个户型为-249平米，单价9.2万元/平米，一个户型为183-236平米，单价7.87万元/平米。
如北京宸园：1、把幼儿园挪了位，从方形变成了三角形；2、把阳台变运用面积，偷了一半面积；如中海长安玖章：1、运用奇偶层偷阳台面积，不允许关闭，也不算面积；2、西边有7.46万平米酒店，对住所构成遮挡。
假如要拿这两个豪宅作比，刨去区域方位来说，北京宸园是纯住所，而中海长安玖章地点的1612-763地块，是公建住所混合——公建占70%，住所30%。
中海长安玖章，在中海长安九里的正西侧。具置是：北京市石景山区南至首钢东南区二街、西至古城路南延，北至鲁谷村路，东至首钢东南区一路，离地铁1号线日，中海长安玖章地点地块763与830、831地块一同，在被中海新城拿下，底价57.5亿元，住所出售指导价均为7.68万/㎡，起浮8％。它的规划用地性质为公建混合住所用地，建造用地面积37379.803 平方米，限高80米。
地上 8 栋住所、2 栋酒店以及包括文明设备、体育设备在内的其他配套修建，总修建面积167415.00 平方米，其间地上总修建面积为11.96万平米，地下总修建面积为4.78万平米。
它的容积率为3.20，分红住所区、商业区和酒店区。在北京，公建住所混合项目不多见，能够枚举的是丰台的京能西贤府——住所+酒店+商业，石景山的中海学府里——住所+酒店，还有电建地产的门头沟曹各庄项目。
住所区域坐落小区的东南方向，由8栋按7-10层洋房构成。花姐据此测算，其住所区域的容积率挨近2.0，在石景山实属稀有——830和831地块约为2.8。中海寰宇全国天镜的容积率也是2.8。
8栋洋房的楼栋状况是：1#7层、7#8层、4#6#8#9层、2#3#5#10层，其间7#10#为楼王，都有两个单元，坐落小区正中央。
依照户型面积来看，它只要183平米和236平米户型，其间183平米户型在外围，散布在1#、3#、4#、5#、6#和8#；236平米户型，散布在2#和7#。此外，每栋的一层疑似为下跃产品，面积会更大。
商业区域坐落住所的北部，三栋商业楼呈一字型，从西到东，分别是2F、3F和2F。
这个商业体大致的内容是，有室内设备1000平米、社区文明设备1000平米、机房400平米、社区商业10000平米，公共厕所70平米和再生资源回收站5平方米。它是否会用于做餐饮，从规划上看不出来。
酒店区域坐落小区的西面，三角地块，楼栋排布似之字形。专业术语称之为：修建选用形体改变、凹凸参差及部分架空的规划方法，营建灵动生动的城市界面。
它由14#和15#楼构成，14#分红25层和15层两个部分，15#分红25层、21层和10层三个部分，一层还配有小部分商业，楼体最高为80米，地下车库有两层。在酒店的东北角，有一个车库出入口，在东南角有个车库出口。
对着总平面图，拿着放大镜，带把尺子，能够对户型的尺度，能猜个八九不离十。
有关中海长安玖章的户型，北京市自规委在8月29日剧透了。在它的规划的详细计划公示反应定见采信状况的布告中，有这样一句描绘：“住所楼南侧及东西两边灰色填充部分功用，为奇偶开敞阳台”。
一天后的8月30日，中海长安玖章的户型图正式流出了，阳台是怎样赠送的，一望而知。
最近几个月，北京楼市有个新特色，花姐每看一个新项目，第一眼是看它怎样偷面积的——这已成为北京楼市的新质生产力。
先看183平户型，有两款产品，一款是边户，南向主卧送了L型开敞阳台；另一款是中心户，南向客厅和次卧送了连通的开敞阳台。
整个户型的面宽13.4米，进深12.65米，比较惯例的四叶草样式，南向两个套间，北面两个卧室和一个厨房，厨房北面送了一个开敞阳台——半赠送。
简而言之，183平米户型南北都有阳台赠送，南门分奇偶层、阳台不计产权面积，面积分别是10平米和16平米，北面阳台约4平米，计入一半产权面积。
南北都有阳台的新盘，中海新城在首钢园还有个项目，叫中海长安源境，仅仅南向阳台送的比较小气，要么在客厅，要么在卧室，没有连着的。
再来看看236平米户型，也有两款，都是边户，首要差异是南向阳台。一个阳台把主卧和近邻次卧连通了，一个是客厅阳台和近邻次卧连通了。从运用角度上讲，必定客厅有阳台的更有用，且阳台长了至少2.7米。
236平米户型的北面阳台是全赠送，经过改造设备渠道和挑空，到达彻底不算面积的室内空间。这一点，它是完胜183户型的。
简而言之，236平米户型南向阳台都是半赠送，仅仅有巨细之分，阳台面积分别是18平米和13平米，北面将近赠送了9平米室内运用空间。
中海长安玖章的户型还有一个特色，抛弃了飘窗，但中海长安源境南向房间还保留了飘窗。
这说明了一点，北京楼市的大户型是杀死飘窗的始作俑者，北京宸园如此，中建璞园PAR亦是如此。
当然，假如要评顺义区之外的偷面积之王，中海长安玖章仍是差劲于丰台区的中海丰和叁號院——由中海地产北京公司出品。它的262平米户型，把面积偷到了极致，不只有奇偶层的阳台规划，每户南向的房间或阳台，都把阳台变成了室内空间。
中海长安玖章定位非常朴实，纯183-236平米大平层，收割石景山区域的有钱人阶级。
现在石景山在售的楼盘，大约10个左右，线个：新盘为中海寰宇全国天镜、元玺；老盘为远洋源山春秋、长安悦玺。
中海寰宇全国天镜是中海新城开发的，面积段150-160平户型供给348套，网签了12套，单价7.5万元/平米；190-200平米供给100套，网签了5套，单价7.7万元/平米；
元玺是首钢地产与香港置地、招商蛇口联合打造，容积率2.8，160-180平米供给159套，网签14套，单价7.7万元/平米；180-200平米供给了96套，网签了15套，单价7.8万元/平米；
远洋源山春秋是叠拼别墅，供给240套，已网签191套，单价7.77万元；长安悦玺供给的200平米以上户型44套，一套未售。
开始测算下，石景山现在180平米以上待售套数约269套。加上中海长安玖章的180套，合计449套。
从中海寰宇全国天镜和元玺的网签数据剖析来看，大户型的成交状况有些慢。在这些竞争对手的数据面前，中海长安玖章一问世，中海新城总经理张欣就会遇到很大的压力。
不过，它最大的自傲在于，约2.0的容积率，是7-10层的纯洋房。这是一个发明出来的需求。
首要，接近西边酒店的3#、4#是最差挑选，由于下午两点今后就会被挡住太阳——酒店是25层层高，80米——这是住所最大硬伤；高达80米的酒店在住所的西边，必然形成遮挡。
相较而言，丰台京能西贤府的酒店和商业在住所北面，石景山中海学府里的酒店在东北角，只遮挡了一栋住所。
因此，183平米的楼栋优选次序为：1#、5#、9#、8#、4#、3#；假如你不忧虑喧嚷问题、寻求视界——地块南面是绿化带，优选次序为：9#、8#、1#、5#、4#、3#。
其次，两栋楼王的排布非常完美，7#低2#2层，2#与7#的直接达44.65米。它们的中心户定心选，端户仍是会遭到周围楼栋的影响。
再次，是来自北面商业体的要挟：1、商业体的地下停车位是不是与住所区域混用？2、商业体地上部分与住所怎么离隔？3、商业体是否能做餐饮？假如有餐饮会直接影响到1#和3#的寓居质量。
这三个问题，都和选房直接相关。当然，硬币都有两面性，有了酒店，有了商业，中海长安玖章的住所配套能完成自给自足。
